بررسی جزییات گزارش اخیر بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در پایتخت و در نخستین ماه سال ۱۴۰۰ حاکی از آن است که در نخستین ماه امسال، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران دو هزار ۱۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به اسفند ۱۳۹۹ ۶۰.۳ درصد کاهش نشان داده است. این در حالی است که با وجود رکود نسبی نسبت به اسفند ۹۹ اما معاملات آپارتمان پایتخت نسبت به نخستین ماه سال ۹۹ افزایش ۶۸.۵ درصدی را تجربه کرده است.

در فروردین گذشته، متوسط نرخ خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملی شهری تهران ۲۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان گزارش شده است. این در حالی است که در گزارش پپیشین مرجع رسمی پولی در کشور تایید شده بود که میانگین نرخ آپارتمان در تهران به بیش از ۳۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب در نخستین ماه سال ‍۱۴۰۰ نرخ هر متر مسکن در پایتخت نسبت به آخرین ماه سال گذشته کاهش ۳.۱ درصدی داشته است.

نوسازها همچنان پر فروش‌ترین

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در تهران به تفکیک عمر بنا در فروردین امسال حاکی از آن است که از مجموع دو هزار و ۹۴ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۳۵.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با فروردین سال گذشته حدود ۶.۵ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های «۶ تا ۱۰» سال، «۱۱ تا ۱۵» سال و «۱۶ تا ۲۰» سال ساخت افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین امسال حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه پنج با سهم ۱۴.۱ درصدی از کل معاملات صورت گرفته بیشترین تعداد مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق دو و ۱۰ به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۹.۴ و ۸.۲ درصدی در رتبه‌های بعدی جدول پرفروش‌ترین مناطق پایتخت قرار دارند.

در مجموع ۷۱.۸ درصد از کل تعداد معاملات صورت گرفته در شهر تهران در فروردین امسال مربوط به ۱۰ منطقه می‌شود و ۱۲ منطقه دیگر تنها سهمی ۲۸.۲ درصدی از کل معاملات تهران را داشتند. این مناطق پر فروش عبارتند از: ۵، ۲، ۱۰، ۴، ۱۵، ۸، ۷، ۱۴، ۱ و ۱۱.

تورم نقطه‌ای ۹۱ درصدی مسکن

همچنین در فروردین ۱۴۰۰ متوسط نرخ یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به اسفند ۹۹ کاهش ۳.۱ درصدی نرخ را نشان می‌دهد. با وجود کاهش نسبی قیمت‌ها به ماه پیش اما هنوز تورم نقطه به نقطه مسکن بسیار زیاد است؛ آن‌طوری که بانک مرکزی گزارش می‌کند نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت در فروردین امسال نسبت به فروردین سال گذشته افزایش ۹۱.۷ درصدی داشته است. این در حالی است که در همین مدت میانگین تورم نقطه‌ای کل براساس گزارش مرکز آمار ایران اندکی کمتر از ۵۰ درصد بوده است. البته در آن بخش هم تورم بخش خوراکی‌ها بیش از تورم بخش‌های دیگر و میانگین کل است. به این ترتیب می‌توان درک کرد که فشار تورمی همچنان بر فرودستان و مزدبگیران بیش از صاحبان ثروت و سرمایه است.

در میان مناطق ۲۲ گانه پایتخت، بیشترین متوسط نرخ یک متر مربع زینای مسکونی معامله شده در نخستین ماه امسال به منطقه یک با میانگین قیمتی ۶۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان به ازای هر متر تعلق دارد. در مقابل در منطقه ۱۸ میانگین هر متر مربع واحد مسکونی ۱۳ میلیون و ۴۵۰ هزار تومان بوده است. به این ترتیب می‌توان گفت نرخ هر پنج مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۸ معادل یک متر مربع در منطقه یک پایتخت است. البته باید توجه داشت نرخ زمین تنها بخشی از نرخ واحدهای مسکونی را تشکیل می‌دهد و مصالح ساختمانی نیز بر نرخ تمام شده واحد مسکونی اثر بزرگی دارند.

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد نرخ واحد مسکونی در منطقه در فروردین امسال نسبت به فروردین سال گذشته افزایش ۱۱۳.۳ درصدی داشته اما در منطقه ۱۸ قیمت‌ها در همین مدت ۸۱.۴ درصد افزایش یافتند.

ارزانترین و کوچکترین؛ پر مشتری‌ترین‌ها

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب نرخ یک متر مربع بنا در فروردین ماه امسال نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی در دامنه‌های قیمتی هر متر ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان و ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان با سهم مشابه ۱۶.۲ درصدی بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند. دامنه‌های قیمتی هر متر ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان و ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های ۱۳.۱ درصد و ۱۱.۷ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده که ۶۰.۷ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط نرخ هر متر مربع معامله شده‌اند.

از سوی دیگر توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در فروردین امسال نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع با سهم ۱۵.۷ درصدی اختصاص داشته است.

همچنین واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ متر و ۴۰ تا ۵۰ متر به ترتیب با سهم‌های ۱۴.۳ و ۱۲.۴ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار داشته‌اند. به طور کلی در مجموع فروردین ماه، واحدهای کوچکتر از ۸۰ متر مربع سهم ۵۶.۷ درصدی از معاملات مسکن در پایتخت از آن خود کرده‌اند.