براساس داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، در بهمن‌ماه در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ۱۳ هزار و ۴۸۲ فقره معاملات مسکن (پس از حذف ارقام پرت) ثبت‌شده که این میزان نسبت به ۱۰ هزار و ۶۸۷ فقره معاملات مسکن در دی‌ماه سال جاری رشد ۲۴ درصدی و نسبت به معاملات ۹ هزار و ۵۳۱ فقره‌ای بهمن سال ۹۷ رشد ۴۱ درصدی را نشان می‌دهد.

همچنین بررسی داده‌های آماری معاملات ۱۱ ماهه شهر تهران نیز نشان می‌دهد رقم معاملات مسکن ثبت‌شده در بهمن ۹۸ از همه ماه‌های سال جاری بیشتر است. حال در این شرایط این سوال مطرح می‌شود که آیا با رونق معاملات مسکن، قیمت مسکن در ماه‌های آینده هم به تبعیت از دیگر بازارهای مالی صعودی خواهد بود؟ در پاسخ به این سوال ابتدا لازم است روند تحولات بازار مسکن مورد بحث و بررسی قرار گیرد تا مشخص شود آیا اساسا ظرفیتی در بازار مسکن برای افزایش قیمت‌ها وجود دارد یا نه؟

برای پاسخ به این سوال می‌توان از شاخص نسبت قیمت به اجاره (p/R) استفاده کرد که درواقع نسبتی است از حاصل‌تقسیم «ارزش متوسط هر مترمربع آپارتمان» (P) بر «متوسط اجاره سالانه یک مترمربع آپارتمان» (R). این شاخص به‌عنوان معیاری برای ارزیابی اینکه اجاره ارزان‌تر (یا گران‌تر) است یا خرید، استفاده می‌شود. همچنین نسبت قیمت به اجاره می‌تواند به‌عنوان معیاری برای ارزشمندی یا وجود حباب در مسکن مورد استفاده قرار گیرد.

با استفاده از نسبت قیمت به اجاره به‌عنوان شاخصی برای تشخیص دوره رونق و رکود و جریان نقدینگی در کنار دیگر شاخص‌ها می‌توان به تحلیل بازار پرداخت. بررسی نمودار P/R به ما کمک می‌کند به شکلی تاریخی بتوانیم زمان حداکثر و حداقل قیمت مسکن را کشف کنیم. براساس تعاریف قراردادی، درصورتی که این نسبت رقمی کمتر از ۱۵ را نشان دهد، خرید از اجاره بهتر است و به همین دلیل به‌علت ارزندگی خرید در مقابل اجاره، تمایل برای خرید افزایش پیدا کرده و به‌دنبال آن حجم معاملات نیز افزایش پیدا می‌کند.

اگر نسبت قیمت به اجاره در بازه ۱۵ تا ۲۰ باشد، نشان‌دهنده آن است که هرچه به عدد ۱۵ نزدیک‌تر باشیم درواقع به سمت ارزندگی خرید رفته است. درنهایت اگر نسبت قیمت به اجاره عدد ۲۰ یا بیشتر از آن را نشان دهد، گویای این است که اجاره نسبت به خرید بسیار بهتر است. در این هنگام به‌علت اینکه کشش برای اجاره بیش از خرید است، معاملات خرید و فروش مسکن وارد رکود شده تا تعادل جدیدی بر اجاره و قیمت مسکن ایجاد شود.

در این زمینه بررسی‌های آماری دوره ۲۸ ساله ۱۳۷۰ تا دی‌ماه ۱۳۹۸ نشان می‌دهد نسبت P/R در سال ۱۳۷۰ حدود ۲۲ بوده که این میزان تا سال ۷۴ به ۲۰، تا سال ۱۳۷۸ به ۱۶، تا سال ۱۳۸۰ به ۱۷، تا سال ۱۳۸۴ به ۱۶، تا سال ۱۳۸۸ به ۱۵، تا سال ۱۳۹۲ به ۱۸، تا سال ۱۳۹۶ به ۱۴، در پایان پاییز سال جاری به ۲۶ و در دی‌ماه نیز به حدود ۲۹ رسیده است. شاخص ۲۹ بالاترین رقم نسبت «قیمت به اجاره» یا همان P/R طی ۲۸ سال اخیر است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین نسبت «قیمت به اجاره‌بها» در بازه ۲۸ ساله، یعنی طی دوره ۱۳۷۰-۱۳۹۸ برابر ۱۷.۴ بوده که رقم سال جاری یعنی شاخص ۲۸.۹ حدود ۱۱.۵ واحد از آن بزرگ‌تر است. اگر این مقدار (۱۷.۴) را نقطه تعادلی برای نسبت قیمت به اجاره انتخاب کنیم، نقاط بالاتر و پایین‌تر از این مقدار را می‌توانیم معیار تحلیل خود قرار دهیم.

بر این اساس، این اعداد نشان می‌دهد حباب مسکن در سال جاری بالاترین سطح ۲۸ سال اخیر را به خود اختصاص داده است. در این شرایط فرض محتمل این است که حرکت بازار مسکن هماهنگ با شرایط بازار در کشور باشد که با توجه به رشد بازارهای مالی ازجمله ارز، طلا، بورس و... این انتظار وجود دارد بازار مسکن نیز رشد قیمتی داشته باشد.

این موضوع با توجه به ادعای دولتی‌ها مبنی بر رونق مسکن، امر محتملی به‌نظر می‌رسد، اما کارشناسان مسکن معتقدند با توجه به رکوردشکنی حباب مسکن در سال جاری که در ۲۸ سال اخیر بی‌سابقه بوده، در ادامه و طی سال آینده حباب بازار مسکن تخلیه خواهد شد و افزایش قیمت در بازار مسکن انتظار غیرمعقولی است.

۴۳ درصد معاملات مسکن تهران در ۵ منطقه

یکی از ویژگی‌های قابل مطالعه معاملات مسکن در تهران، توزیع جغرافیایی ناهمگن معاملات است، به‌طوری‌که بررسی معاملات مسکن در دی و بهمن سال جاری نشان می‌دهد در هر دوماه، ۴۳ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران در پنج منطقه ۱، ۲، ۳، ۴ و ۵ صورت گرفته است.

بر همین اساس در دی‌ماه سال جاری از کل ۱۰ هزار و ۶۸۷ فقره معامله مسکن در شهر تهران، چهارهزار و ۵۷۴ فقره از آن معادل ۴۳ درصد از کل معاملات در پنج منطقه مذکور و ۶ هزار و ۱۱۳ فقره، معادل ۵۷ درصد معاملات نیز در ۱۷ منطقه دیگر شهر انجام شده است.

همچنین سهم ۴۳ درصدی معاملات پنج منطقه مذکور در حالی است که تعداد معاملات پنج منطقه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ از کل معاملات شهر تهران در بهمن، هزار و ۸۲ فقره یا معادل ۸ درصد کل معاملات مسکن شهر تهران است؛ اما ممکن است این موضوع مطرح شود که جمعیت پنج منطقه شمالی‌تر شهر تهران نسبت به پنج منطقه جنوبی‌تر بیشتر است، پس تعداد معاملات مسکن نیز به تبع تعدد جمعیت، موضوعی معقول و منطقی است. اما در این زمینه بررسی‌های آماری نشان می‌دهد پنج منطقه شمالی‌تر شهر تهران (مناطق ۱، ۲، ۳، ۴ و ۵) در حالی ۳۸ درصد (حدود ۳.۵ میلیون نفر در سال جاری) از جمعیت شهر تهران را در خود جای داده‌اند که سهم این مناطق از معاملات مسکن ۴۳ درصد است.

در مناطق جنوبی شهر تهران نیز (مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰) در حالی ۱۸ درصد (حدود ۱.۶ میلیون نفر در سال جاری) از جمعیت شهر تهران را در خود جای داده که سهم آن‌ها از معاملات مسکن در بهمن ۸ درصد است. بر این اساس، علاوه‌بر اینکه این آمارها حکایت از گردش مالی مسکن به‌نفع مناطق شمالی‌تر شهر تهران است، همچنین می‌تواند الگوی تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگر در شهر تهران را نیز ترسیم کند.

بر این اساس، بررسی توزیع جغرافیایی تحولات معاملات مسکن از این منظر دارای اهمیت است که اولا به جهت بالا بودن قیمت مسکن در این مناطق به کل سطح شهر تهران، سطح قیمت‌های این پنج منطقه بر متوسط قیمت شهر تهران اثرگذار است و ثانیا همین شاخص بالا بودن قیمت در این پنج منطقه، موضوع تعیین‌کننده برای ورود تقاضاهای سرمایه‌ای به بخش مسکن است که تا به‌امروز به جهت اینکه کمترین کنترلی از سوی دولت ازجمله به‌کارگیری ابزارهای مالیاتی در این بخش صورت نگرفته، نسبت به بخش‌های مولد جذابیت بیشتری برای جذب سرمایه‌های سرگردان دارد.

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن: رونق مسکن کذب است

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که با توجه به آمار منتشرشده از سوی وزارت مسکن درمورد میزان معاملات و ارزش آن در بهمن‌ماه در مقایسه با دی‌ماه ۹۸، مسئولان دولتی در این بازار مدعی رونق بازار مسکن در این ماه یا شروع آن هستند، آیا رونق مسکن واقعیت دارد، می‌گوید: «ابتدا باید به‌نحوه تعریف رونق و رکود در بازار مسکن بپردازیم، درواقع باید مشخص باشد مقصود از رونق یا رکود در این بازار دقیقا با تکیه بر کدام‌یک از مولفه‌های آن است.

در این زمینه سه تعریف موردنظر است. اول از آن؛ حجم ساخت‌وساز و میزان سرمایه‌گذاری‌های جدیدی است که در راه بازار مسکن قرار می‌گیرد، این سرمایه‌گذاری ممکن است برای تکمیل یا شروع ساخت‌وسازها باشد. البته آمارهایی که در این زمینه وجود دارد منعکس‌کننده خدمات بخش مسکن و اجاره‌بهاهای این بخش نیز است و فقط نشان‌دهنده میزان ساخت‌وسازها نیست.

با مدنظر قرار دادن این تعریف نمی‌توان نسبت به رونق این بازار نسبت به ماه‌های گذشته ابراز امیدواری یا رونق کرد، چراکه در نگاه واقع‌بینانه با توجه به افزایش دو تا سه برابری قیمت‌ها در سال‌های ۹۷ و ۹۸ انتظار می‌رود در سال‌های آتی ساخت‌وساز کمتری به‌دلیل بازدهی پایین‌تر در این بخش وجود داشته باشد و بررسی‌های آماری نیز تا همین لحظه تایید می‌کنند میزان ساخت‌وسازها در مقیاس ملی پایین بوده و متوسط آن در چند سال اخیر با ثبت رقم ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار مورد شاهد اختلاف ۵۰۰ هزارتایی با سال‌های رونق در این بخش است و حتی با رشد پایین سال گذشته در حال حاضر همچنان هیچ نشانه‌ای از افزایش چشمگیر این مولفه در بازار مسکن وجود ندارد.

همچنین افزایشی‌بودن میزان ساخت‌وسازها و سرمایه‌گذاری حقیقی در بخش مسکن در سال ۹۷ که در تولید ناخالص داخلی منعکس بوده، نشانی از افزایش شدید قیمت‌ها بوده که تداومی هم نداشته است. به‌طور موردی در کلانشهر تهران در سال‌های رونق تا ۲۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده است که در سال‌های اخیر به کمتر از ۱۰۰ هزار واحد رسیده‌ایم، البته ناگفته نماند که ثبت ۲۵۰ هزار ساخت در سال‌های رونق نیز عدد غیرمعمول و غیرقابل تداوم بوده است. در نتیجه با توجه به نکات مطرح‌شده، رونقی در بازار مسکن از سمت این مولفه رخ نداده، در ضمن انتظار رشد در سال‌های بعدی نیز غیرواقع‌بینانه و غیرعملی است.

دومین مورد از نحوه مشخص‌کردن رونق و رکود در بازار مسکن، تکیه بر افزایش قیمت‌هاست که عمدتا مدنظر سازنده‌ها است و در عین حال از نظر خریداران معیار خوبی برای تشخیص مفهوم رونق یا رکود نیست. سومین مورد، اما میزان حجم معاملات صورت‌گرفته و ارزش آن در بازه زمانی خاص در مقایسه با ارقام ثبت‌شده در گذشته است. آخرین آمار منتشرشده از سوی سامانه ثبت املاک و معاملات مسکن دال بر افزایش سه‌هرازتایی معاملات مسکن در بهمن‌ماه در مقایسه با دی‌ماه ۹۸ است.

اما با مقایسه همین آمار با داده‌های اطلاعاتی سال‌های گذشته، روند کاهشی کاملا مشهود است. البته درمورد افزایش نسبی معمالات این ماه می‌توان از دلایلی، چون نزدیک شدن به آخر سال، پایداری قیمت‌ها از تیرماه و تعادل بازار از نظر فروشندگان و خریداران بعد از مدت‌ها و... صحبت کرد. پس با این اوصاف رونق خاصی را در بازار مسکن در بهمن‌ماه شاهد نبوده‌ایم.»

آیا می‌توان افزایش معاملات در بهمن‌ماه را از نوع افزایش تقاضای سرمایه‌ای و نه تقاضای مصرفی تلقی کرد؟
این نگاه وجود دارد که در بازار مسکن خریداران یا برای نیاز خود خرید کرده یا با هدف اجاره دادن و حفظ ارزش سرمایه فعالیت می‌کنند، که این نوع تقاضا عمدتا در شرایط تورمی و به‌دلیل هم‌پوشانی بازار مسکن در مقابل آن مورد توجه قرار می‌گیرد. اما معمولا بین خریدهای سرمایه‌ای یا سوداگرانه با خریدهای مصرفی نمی‌توان تفکیکی قائل شد. حقیقت آن است که در عمل نمی‌توان چنین تفکیکی را مدنظر قرار داد، چراکه تشخیص آن کار سختی است.

درواقع عمده کسانی که برای مصرف اقدام به خرید خانه می‌کنند نه‌تن‌ها افزایش تورم و نوسانات اقتصادی را در نظر گرفته و با خرید مسکن، سعی بر در امان ماندن از آن را دارند، در عین حال می‌توانند تقاضای سرمایه‌ای حتی برای نسل‌های آتی را داشته باشند. از طرفی دیگر کسانی که با رویکرد تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار شده، ناگزیرند که یا آن را با مصرف‌کننده‌ای معامله کرده یا به حالت اجاره‌ای در اختیار آنان قرار دهند؛ بنابراین بعدی از مصرف در تقاضای سرمایه‌ای نیز مستتر است که تفکیک عملی و واقع‌بینانه دو تقاضای موجود در بازار مسکن را سخت می‌کند.

به‌طور کلی از منظر اقتصاد کلان تفاوت خاصی بین تقاضای سرمایه‌ای یا مصرفی در بازار مسکن وجود ندارد، اگر این تقاضاها منجر به افزایش سرمایه‌گذاری حقیقی بشود، می‌توان آن را مثبت تلقی کرد. به این صورت که حتی تقاضای سرمایه‌ای در یک بازار پویا می‌تواند پول را به سرمایه‌گذاران بازگردانده و آن‌ها را ترغیب به فعالیت‌های ساختمانی جدید کند؛ اما اگر تقاضای سرمایه‌ای با اهداف سوداگری و کسب سودهای موهوم باشد، خود می‌تواند با افزایش حباب مسکن منجر به ورود بازار مسکن به دوره رکود تورمی شود.

حباب مسکن تخلیه خواهد شد

معمولا چرخه‌های رونق و رکود در بازار مسکن به این صورت است که دو یا سه سالی رونق و افزایش قیمت‌ها را شاهد هستیم و بعد از تشکیل حباب بازار تا اندازه‌ای به سمت رکود رفته تا اینکه این حباب جذب شود. از طرفی براساس شاخص‌های سنجش بازار مسکن مانند نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، قیمت مسکن به اجاره واحد مسکونی و... در سال جاری و سال گذشته افزایش قابل‌توجهی در قیمت وجود داشته که با پذیرش این مساله می‌توان انتظار تخلیه حباب شکل‌گرفته را داشت؛ بنابراین انتظار می‌رود در سال‌های آینده میزان رشد قیمت مسکن از تورم کمتر بوده و به‌مرور شاهد از بین رفتن حباب آن باشیم.